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　　【文字解读】

　　一、文件制定背景依据

　　为深入贯彻落实国家要素市场化配置综合改革试点工作部署，2025年9月11日国务院批复《粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案》（以下简称《大湾区试点方案》），对照《大湾区试点方案》“二、提高土地要素配置效率”内容，9月22日我市印发实施《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》（以下简称《市实施方案》），对弹性年期供应、低效用地续期、盘活存量商办等作出规定。

　　为持续扩大国家要素市场化配置综合改革试点政策红利，顶通漫画 遵循《广州市国土空间规划条例》，衔接《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226 号），聚焦《市实施方案》重点领域和关键环节持续发力，制定《顶通漫画 关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》（下称《指导意见》），细化制定23条具体措施及自持物业转可售地价评估计收、工商业用地使用权续期2份配套规则。

　　二、目标任务

　　紧跟城市高质量发展深入推进、产业加快转型升级趋势，全面贯彻落实2026年省、市高质量发展大会精神，坚持工商并举、推动两业融合、广兴工商实业，积极回应市场主体在存量建筑功能转换、土地短期开发利用、产业用地到期续期等方面的现实需求、破解发展堵点，进一步落实《大湾区试点方案》《市实施方案》各项任务，优化统筹工商业用地供需关系，更好地适应新质生产力发展需要，夯实现代化建设的产业根基，推动改革举措从试点探索走向常态长效、从政策条文变为实操指引，让市场主体一看就懂、一办就成，让各部门照单操作、高效执行。

　　三、主要内容

　　《指导意见》自印发之日起施行，有效期至粤港澳大湾区要素市场化配置综合改革试点结束。适用于试点期间，广州市域范围内的存量及拟新供应工业用地、物流仓储用地、商业服务业用地。部分条款所指低效用地，是指已备案纳入低效用地再开发试点项目库的用地。

　　《指导意见》重点围绕工业用地降本增效、商服用地优配调需、存量用地挖潜提效、产业用地弹性规范、用地全程监管核验5大方向，提出23条具体支持措施。

　　第一部分是改革促进工业用地降成本、增效益，包括6条内容。1.提高工业用地配置效能，推广常态化弹性年期供应，引导中小微企业租购产业用房；2.多维度减轻工业企业用地负担，根据产业发展类型合理确定出让起始价，允许工业、物流仓储用地免息分期缴纳土地出让金；3.支持集中规划布局“产业邻里中心”，打造高品质产业社区；4.做好工业用地报建平面审查及数据归集台账管理，禁止擅自改变土地和房屋用途；5.主动释放产业发展空间，统筹提升工业用地容积率；6.支持自有工业用地再利用，明确划拨工业用地提容暂不办理有偿使用的条件。

　　第二部分是改革促进商服用地优配比、调供需，包括6条内容。7.结合去化周期调控商业服务业用地供需结构，推动未供应商服用地规划优化；8.支持广州市现代化产业体系重点领域项目降成本；9.合理确定自持项目土地价格，建立自持比例、自持年限价格挂钩机制；10.推动招商逻辑从“新增土地供给”转向“存量商办用房盘活”，明确自持商办物业转可售的路径要求；11.支持存量商办改建保障性租赁住房支撑职住平衡；12.鼓励存量商办物业引入康养服务设施，实现存量盘活与民生保障、银发经济发展双赢。

　　第三部分是改革促进存量用地改用途、高效用，包括6条内容。13.鼓励盘活既有建筑创造就业，明确存量建筑用途合理转换条件和办理流程；14.允许存量用房临时利用，鼓励存量用房高效发挥价值；15.优化低效用地高效利用，因地制宜化解历史遗留问题，尊重零星工业用地历史合法权益；16.支持通过收购、置换、入股等多种方式归集产权，拓展发展空间；17.统筹工商业低效用地成片连片改造，支持将不具备单独供地条件的零星地块纳入低效用地改造范围；18. 支持简便程序增加地下开发空间，以地价优惠激发地下空间开发活力，支持地下空间单独确权。

　　第四部分是改革促进产业用地弹性用、有序用，包括3条内容。19.适配功能复合利用需求，鼓励商业与商务用地混合利用、一类物流仓储用地兼容一类工业用地；20.支持批而未供储备用地、征地留用地等，开展土地短期开发利用简化流程释放土地价值；21.为稳预期、稳市场、支持企业长期发展，有序办理工商业用地土地使用权续期。

　　第五部分是改革促进产业用地规范验、全程跟，包括2条内容。22.落实“多验合一”促进项目加速投产，减少环节、压缩时限，支持符合条件的用地分期分栋办理规划核实；23.全流程主动服务、动态跟踪，依托“一码管地”机制打通全链条数据链路，及时协调解决用地、用能、融资等瓶颈问题，全方位保障项目落地投产。

　　四、惠企利民政策

　　1.稳定市场预期，适配企业不同时期发展需要

　　第（十九）至（二十一）条直面存量时代市场主体关于产业用地复合开发、有序续期、短期利用的迫切诉求，一是支持规划设置综合产业用地（M/A/B），满足工业用地和商服用地混合开发需求；二是明确工商业用地续期的申请条件、流程及出让金计收标准，切实稳定企业发展预期；三是探索土地短期开发模式，明确使用年限、租金标准及退出要求，为企业小体量短期开发、新项目落地前片区“预热”提供灵活支撑。

　　2.坚持市场导向，优化产业用地用房供应逻辑

　　第（七）至（十二）条围绕商服用地优配比、调供需核心目标，对规范经营、长期自持的企业给予优惠，既引导商服资源向战略性产业集群和未来产业等重点领域集聚，也推动商服用地开发利用提质增效；允许自持商办物业“以商引商”转可售，严禁分割散售和“类住宅”改造，守住产业发展底线，维护市场健康有序发展。

　　3.破解堵点问题，促进低效存量闲置高效利用

　　第（十三）至（十四）、第（十五）至（十七）条围绕存量用房和低效用地盘活难、资源利用不充分等问题，一是明确现有建筑用途合理转换的条件和流程，允许临时转换届满后延期使用或永久转换或退出，更好适配新产业、新业态的发展需求；二是支持以产权归集等多种方式，整合分散闲置低效资源，形成规模效应。